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今後の金利情報から見る住宅ローン控除の基本~おすすめのプラン紹介~

家は人生の中で最も大きな買い物です。

「よし家を買おう!」

そう一大決心をしたのなら、気になるのが住宅ローンのことではないでしょうか。一括で家を買えるほどのお金があればいいですが、そうでなければ住宅ローンは避けては通れない話です。

この記事では、今後の金利情報から見る住宅ローン控除について基本から解説していきます。金利は日々変化し、住宅ローンに関する常識も変わっていくのです。おすすめのプランもご紹介していきますので、住宅ローンについて悩んでいる人は参考にしてくださいね。

 

住宅ローン控除とは?基本を解説

 

住宅ローン控除とは

 

住宅ローン控除とは、正式な名称でいうと住宅借入金等特別控除といい、住宅ローン減税と呼ばれたりもする制度のことです。

住宅はとても大きな買い物ですから、購入の際にはローンを組むことがほとんどでしょう。返済期間10年以上のローンを組んだ場合、年末の住宅ローン残高に応じて所得税が控除されます。この仕組みを住宅ローン控除というのです。

住宅ローン控除の上限は年間で40万円までとなっていますが、所得税から控除しきれない場合は住民税からの控除も可能です。こうした住宅ローン控除を受けることができるのは、一定の条件を満たした新築や中古の住宅を購入した場合や増改築時です。

 

住宅ローン控除額

 

住宅ローンの控除額は簡単な計算式によって求められます。住宅ローン控除額は年末の住宅ローン残高の1%なので、「住宅ローン残高×0.01」をすれば求められるというわけです。

えば、年末時点での住宅ローン残高が3000万円だった場合、3000万円の1%の30万円が住宅ローン控除額となります。

控除を受けられる期間は10年間ですが、2019年10月の消費税引き上げに伴って2019年10月1日から2020年12月31日に入居した場合には13年間の適用期間となります。ただし、延長期間の控除額は年末残高の1%もしくは、建物購入金額×2%÷3のうち少ない額の方です。

住宅ローン控除額の上限額は1年間で40万円ですから10年間で400万円、3年の延長を含めると最大420万円の控除が受けられることとなります。

 

住宅ローン控除を受ける条件

 

住宅ローン控除を受ける前提条件としては、控除を受ける年の年収が3000万円以下、住宅ローンの返済期間が10年以上であることの2つがあります。そして、購入する住宅が新築・中古・リフォームによって条件が変わってきます。

住宅の種類 住宅ローン控除を受ける条件
新築 ・家屋の登記面積が50㎡以上であること

・床面積の2分の1以上が居住用であること

・住宅取得6か月以内に入居し、その後も住み続けること

・民間の金融機関あるいは独立行政法人住宅金融支援機構の住宅ローン等を利用していること

・住宅ローンの返済期間は10年以上あり、分割返済であること

中古 新築の場合の条件に加え

・建築された日から取得の日までが20年以内であること

・2年以内に耐震住宅であると証明されていること

・または、耐震改修をすること

リフォーム 新築の場合の条件に加え

・増築、改築、大規模修繕、大規模模様替えの工事であること

・床、階段、壁の過半に対しての修繕、模様替えの工事であること

・居室、調理室、玄関、廊下、浴室、洗面室、トイレ、納戸の床や壁の全部に対する修繕、模様替えの工事であること

・耐震のための修繕、模様替えの工事であること

・バリアフリー改修工事であること

・省エネ改修工事であること


住宅ローン控除を受けたいのなら、上記の条件を満たすことを忘れないようにしてください。

 

住宅ローン控除の注意点

 

住宅ローン控除対象となるかチェック

 

「住宅ローン控除を受けよう!」と思っても、控除対象とならなければ意味がありません。住宅ローン控除を受けたいのならチェックしておきたいポイントについて見ていきましょう。

まずはローンの期間は10年以上でなければいけません。9年以下の短期ローンにすると控除が受けられませんので注意しましょう。返済のことを考えるとローン期間は短くしたくなりますが、控除額はかなり大きなものなのでよく検討してみてください。

また、お金をどこから借りるかといいうことも重要です。住宅ローン控除対象となるのは、銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入ですが、勤務先から借りる場合には要注意。無利子や0.2%に満たない利率では控除対象となりません。

 

住宅ローン控除の申請方法

 

住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年の1月に申請をしなければなりません。公務員や会社員など会社が源泉徴収を行ってくれている場合でも、1年目だけは自ら確定申請をしなくてはならないので気をつけましょう。

申請の際に必要な書類は次の6つです。

書類名 入手先
確定申告書A 税務署
建物や土地の登記事項証明書 住所地管轄の法務局
住宅借入金特別控除額の計算明細書 国税庁ウェブサイト・税務署
不動産売買契約書の写し 契約先の会社
住宅ローン年末残高証明書 金融機関
源泉徴収票 勤務先


住宅ローン年末残高証明書については、毎年10月ごろに金融機関から郵送されてきますので申請時まで失くさないように注意しましょう。2年目以降は会社員は年末調整の手続きのみで確定申告を行う必要はありません。

確定申告を行う期間は、会社員などの給与所得者は購入・入居した翌年の1月4日~3月15日まで自営業者などは2月16日~3月15日の一般の確定申告と同時期です。必要書類さえ揃っていれば、管轄の税務署に提出するか郵送すれば手続きは完了します。

 

住宅ローン控除と今後の金利情報

 

令和3年度の住宅ローン控除は13年間1%

 

令和3年度住宅ローン控除を受けられる期間は13年間に延長し、控除率は1%であることが確定しています。この1%の控除を受けるためには、住宅を契約と入居の2つの時期どちらともが重要になってきます。

取得する住宅の種類 住宅ローン控除を13年受けられる契約期間
注文住宅の新築 令和2年10月1日~令和3年9月30日
分譲住宅・中古住宅・増改築 令和2年12月1日~令和3年11月30日

この時期を満たし、かつ令和3年1月1日~令和4年12月31日の間に入居を開始すれば、最大で1%の住宅ローン控除が13年間受けられることとなります。3年間の延長はかなり大きなものなので、住宅購入を考えているのならこの期間に間に合うようにしたいものですね。

 

令和4年度には控除率引き下げの見通し

 

令和3年度中はお得な住宅ローン控除ですが、令和4年度にはこの制度は継続されないと予想されています。

13年間という期間延長がなくなるだけではなく、10年間1%の住宅ローン控除が受けられるかどうかも未定です。現時点では何も決まってはいない令和4年度の税制ですが、おそらく改悪されてしまうだろうと言われています。

それは、金利の低い現代において、住宅ローンの金利が1%未満だと住宅ローン控除による戻り金の方が多いため、住宅ローン利用者を優遇しすぎではないかという声があるためです。このため、令和4年度以降の住宅ローン控除は現行の一律1%ではなく、1%もしくは借入利率の低い方になるのではないかと予想されています。

1%もしくは借入利率の低い方とすれば、住宅ローンを借りることによって儲かるという現象はなくなります。現行の制度だと10年間住宅ローン控除を受けた後で、一括返済をすれば住宅ローンを借りたはずなのに儲かってしまうということも有り得ます。経済的に苦しい人を助けるための制度であるはずなのに、逆に儲ける手段として使われてしまうことを問題視し改正される見通しが立っているのです。

 

13年間の控除を受けるには

 

住宅ローン控除改正の前に住宅を取得し13年間の控除を受けるためには、早く行動することが肝心です。

注文住宅であれば令和3年の9月30日までに契約をし、令和4年中に入居ができれば13年間の控除を受けることができます。分譲や中古住宅を購入する場合は、令和3年の11月30日までに契約をし令和4年中に入居しましょう。

といっても、家のような大きな買い物は焦ってするものではありません。その期間を過ぎてしまった場合は、これまでのお得のセオリーが変わるだけなので心配いりません。焦って住宅を購入する必要がないことを理解するためにも、続いては、控除率が引き下げられてしまった場合のお得な住宅ローンの組み方をご紹介していきます。

 

控除率が引き下げられた場合におすすめのプランと住宅ローンの思わぬトラブル

 

固定金利の方がお得に

 

住宅ローンのプランには変動金利と固定金利の2種類があります。変動金利は時勢に合わせて金利が変動するプランで、固定金利はローン期間中ずっと同じ金利で分かりやすい反面金利は少し高めに設定されたプランです。

住宅ローン控除が1%の時には、利率の低い変動金利の方がお得だとされてきました。しかし、控除率が低くなると無視できないのが金利変動リスクです。変動金利はその時にはお得に見えても、後々金利が上昇してしまうリスクを抱えています。さらに、令和4年度からの控除率は借入利率になるとも言われていますから、ますます固定金利の方が特になる可能性が高いというわけです。

現在では変動金利を選ぶ人が約半数というデータがありますが、この割合も今後は変わってくる可能性が大きくなっています。

変動金利と固定金利の主な特徴は次の通りです。

変動金利 ・半年ごとに金利が見直される

・金利は低めに設定

・金利が上昇しても返済額は125%までしかアップしない

固定金利 ・金利がどれだけ上昇しようとも金利は固定

・金利は高めに設定

・返済額が変わらない

 

適用金利1%の範囲内で金利上乗せの団信を付ける

 

住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険(団信)に加入する必要があります。

団信は住宅ローンを借りる人が死亡したり高度障害になった時に、返済不要となる保険のことです。この団信もお得に住宅ローンを組むのに利用することができます。

団信の中には金利上乗せ型のものがあります。それを利用して、住宅ローンの金利を1%の範囲内にしていきましょう。そうすることで、住宅ローンの金利が上がり控除率も上がることが期待できます。

えば0.7%の固定金利のローンを組む場合、金利上乗せ団信をつけなければ0.7%のままですが、0.3%の金利上乗せ団信をつければ1%になります。

令和4年からの住宅ローン控除が「1%もしくは借入利率の低い方」だとしたら、借入利率は高い方が控除率が上がりますから、別で団信に加入するよりもその方がお得なのです。

 

令和4年度 住宅ローンのセオリーは大きく変わるかもしれない

 

令和3年度は住宅ローン控除が13年に延長され、私たちにとってお得な制度になることが確定しています。しかし、令和4年度に関してはまったくの未定です。制度は改正され、お得度が減ってしまうことが予想されていますが、コロナウイルスによる経済の悪化が続きお得な税制が継続するかもしれません。

いずれにせよ、住宅ローンを組んで住宅の購入を考えているのなら、情報をキャッチするアンテナを張っておくことが大切です。

13年間の控除が受けられる今年度中に住宅を購入してもよし!じっくりと考えて令和4年度に新しい税制、新しいセオリーで住宅ローンを考えてもよし!大切なのはその時々のお得な情報を見極めて利用していくことです。新しくなるかもしれない住宅ローンのセオリーに惑わされず、自分にとってのお得をしっかりと見極めていきましょう。

 

住宅ローンの思わぬトラブル

 

「よし!このプランを選択するぞ!」そう思っても住宅ローンには、思わぬトラブルもあります。トラブルに慌てないように、どんなトラブルが考えられるのかを知っておきましょう。

まず不動産会社が住宅ローンの借入先を指定してくることがあります。ですが、契約書に明記していない場合、この要求は従う必要がありません。あまりにもしつこい場合は、他の不動産会社を探した方が懸命でしょう。

次に持病がある場合、団信への加入を断られてしまう場合があります。団信は住宅ローンを借りるためには加入が必須であることがほとんどです。何か持病をある場合には、独自の生命保険加入サービスのある金融機関を選べば、加入できることがありますので、一社に断られたからといって諦めずにさまざまな金融機関に相談してみてください。

また、自分に適切な住宅ローンを見つけたと思っても、住宅ローンの審査を通過しなければなりません。住宅ローンの審査に引っ掛かるのは、クレジットカードの支払いの遅延履歴がある、過去に債務整理をしたことがあるなどです。審査に通るためにはクレジットカードのキャッシング枠は解約しておき、使わないクレジットカードも解約しておきましょう。

 

まとめ

 

人生の中で最も大きな買い物である住宅。住宅購入に関する金額はとても大きく、ついつい出ていくお金にも無頓着になりがちです。しかし、私たちの大事なお金を守るためにも、お得な制度はしっかりと利用していきましょう。

住宅ローン控除は額も大きく、住宅ローンを利用するのなら忘れてはならない制度です。できれば、お得であることが確定している令和3年度中に契約したいものですが、焦って満足いかない住宅に一生住むことがあっては後悔ではすみません。

じっくりと考えて決断し、決断したのならなるべくお得な方法で住宅購入を考えていきましょう。

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