住宅購入の流れを徹底解説！細かな諸費用の解説と対策付き

住宅を買う！
これは私たちの人生の中でも大きな出来事です。

ですが、住宅というものは人生でそう何度も購入するものではありません。
だから、私たちは住宅購入をどう進めていけばいいかわからないのです。
大切な住宅購入に踏み切るのに、その流れがわからなくてはどうしようもありません。

この記事では住宅購入の流れを徹底解説していきます。
住宅購入を考えている人は必見の記事です。
細かな諸費用の解説と対策についても解説していくので、賢く住宅購入ができるようになります。

 

ざっと解説！住宅購入の流れ

 

住宅購入の流れ

 

「よし！家を買おう！」大きな買い物を決断したのなら、どういう流れで購入するのかを確認していきましょう。
だいたいの流れがわかれば、これからどう行動していけばいいのかがわかります。
住宅購入の流れをざっと説明すると次のようになります。

1. 情報収集
2. 物件の見学・問い合わせ
3. 購入申し込み
4. 住宅ローン事前審査
5. 契約
6. 引き渡し

まずは情報収集が大切です。
住宅購入の流れを知ろうとしてこの記事を読んでいることも、立派な住宅購入への第一歩だと言えますね。

情報収集が終わったら、具体的な行動が始まります。
物件の見学や問い合わせを行い、気に入ったものが見つかれば購入申し込みへと進んでいきます。

住宅ローンを利用する場合は、このタイミングで事前審査があるでしょう。
そして、契約を行うのが住宅購入の一般的な流れです。

 

諸費用のかかるタイミング

 

住宅購入での住宅価格以外の費用が諸費用ですが、諸費用は一度に必要になるわけではありません。
諸費用のかかるタイミングを知り、準備をしておかなければ、思わぬ出費に困ってしまうというような事態になってしまうでしょう。
諸費用の必要になる主なタイミングは次の通りです。

• 売買・ローン契約時
• 登記時
• ローン実行時
• 引き渡し時
• 入居時

住宅購入の諸費用は物件価格の10％ほどだとされています。
しかも、諸費用は基本的には現金で支払う必要があるもの。
すべてをローンでまかなおうと考えていると、ローン実行前にかかる諸費用は払えません。諸費用のかかるタイミングをきちんと頭に入れておきましょう。

 

住宅購入にかかる諸費用

 

物件購入にかかわる諸費用

 

住宅購入にかかる諸費用にはさまざまなものがありますが、その中でも物件購入にかかわる諸費用は次のものです。

 

住宅購入ではさまざまな契約を交わすことになります。
そしてその契約時に使う契約書は課税文書となっており、契約金額に応じた印紙税を支払うこととなります。
契約書には印紙を貼りますが、これが印紙税を納めたということです。
不動産売買契約の場合の契約金額と印紙税の関係は次の通りです。

契約金額	印紙税額
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円
1億円超～5億円以下	60,000円

 

私たちは不動産を取得したことに対しても課税されます。
売買によって土地・建物を手に入れたとき、固定資産税評価額の3％を不動産取得税として収めなければいけません。

 

住宅購入にあたって不動産会社に仲介をしてもらった場合には、仲介手数料が必要となります。
仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、法律で上限が決められていますので参考にしてください。

売買価格	仲介手数料としての上限
200万円以下	売買価格の5％＋消費税
200万円超～400万円以下	売買価格の4％＋消費税
400万円超	売買価格の3％＋消費税

 

マンションの購入を考えているのなら、修繕積立一時金も諸費用として必要となります。
マンションは将来の修繕を想定して、住民から修繕積立金を毎月徴収しています。
しかし、これだけではマンション修繕には足りないことが多く、マンション引渡しのときに修繕積立一時金を払うケースがほとんどです。

 

ローンを組む場合の諸費用

 

住宅購入の際には、ローンを組むことになる人がほとんどでしょう。
その場合、ローン関係でも諸費用がかかってきます。

 

住宅ローンの契約書も課税文書となりますので、印紙税を支払う必要があります。
印紙税の金額は次の表の通りです。

契約金額	印紙税
1万円以上10万円以下	200円
10万円超50万円以下	400円
50万円超100万円以下	1,000円
100万円超500万円以下	2,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円
1億円超5億円以下	100,000円

 

住宅ローンを組むときに金融機関に支払うことになるのが、融資事務手数料です。
融資事務手数料は金融機関によって異なりますが、定額と定率の2パターンの支払い方があります。
定額は手数料が50,000円などと決められているもので、定率は借入額の〇％を手数料とするというもの。
借入額が多い場合は、定率の金融機関だと融資事務手数料も高くなります。

 

住宅ローンの諸費用の中で最も高くなるのがローン保証料です。
ローン保証料とは何らかの事情でローンの返済が滞ってしまったときに、保証会社に立て替えてもらうための費用のこと。
保証料の額はローンの期間や借入額によっても異なりますが、次のような目安があります。

2000万円を借りるとしたら、ローン保証料は40万円強となるというわけです。
ネット銀行の中にはローン保証料を無料としている場合もありますが、その場合は融資事務手数料が高くなっていることが多いのでよく見比べてみてください。
ローン保証料が無料という甘いエサに飛びついても、総合的に考えればお得ではないということも多いのです。

 

住宅ローン契約のときは火災保険への加入が求められることが多く、住宅ローン契約の条件となっていることもあります。
それに比べて地震保険は任意とされ、住宅ローン契約の条件としている金融機関もそれほど多くはありません。
ただし、地震大国日本に住む私たちは地震保険にはぜひ加入しておきたいものです。
実際に加入するかについては後から迷うとしても、諸費用を考えるときには火災・地震保険料のどちらも考えておくようにしましょう。

火災保険料は建物の構造と平米数と地域で保険料が変わってきます。
そのほかにもどんな保証を付けるかによって保険料は変わりますが、一般的な延べ床面積である戸建て100平米・集合住宅60平米の保険料についての相場を見ていきましょう。

構造	保証内容	保険料（年額）
H構造（木造）	フルカバー 水災なし 水災、破損、汚損なし 火災、落電、爆発のみ	25,000円～30,000円 17,000円～20,000円 14,000円～18,000円 7,000円～10,000円
M構造（鉄骨・鉄筋・2×4）	フルカバー 水災なし 水災、破損、汚損なし 火災、落電、爆発のみ	12,000円～16,000円 8,000円～12,000円 7,000円～9,000円 4,000円～6,000円
T構造（マンション）	フルカバー 水災なし 水災、破損、汚損なし 火災、落電、爆発のみ	8,000円～11,000円 6,000円～8,000円 5,000円～6,000円 4,000円～5,000円

地震保険は国と保険会社が共同運営しているため、保険会社にかかわらず条件が同じなら保険料は同じです。
地震保険料は都道府県・保険金額・構造によって異なります。

金額に幅があるのは都道府県によって地震の発生確率に差があるから。
この基準価格は財務省のホームページで確認することができます。

 

団体信用生命保険、通称「団信」は住宅ローン時に加入できる保険で、住宅ローン加入の条件となっていることも多いものです。
万が一の場合にはローン残高が消滅するという保険で多くの人が加入します。
団信の保険料は金融機関が負担してくれているため、ローン契約者が支払う保険料は0円です。
どの金融機関を選んでも差はなく、特約を付加した場合にのみ支払いが発生します。

 

登記にかかわる諸費用

 

住宅購入のときには登記が必要となり、登記手続きの際には税金が必要となります。
それが登録免許税で、金額は固定資産税評価額に税率をかけたものになり、軽減税率も設定されています。

 

登記を司法書士にお願いした場合には、報酬を支払う必要があります。
相場は50,000円～100,000円程度です。

 

その他の諸費用

 

住宅購入時には手付金の支払いを求められます。
手付金は住宅購入にかかる費用の一部を前払いしているもので、売買契約から住宅ローン実行までの間に取引をキャンセルさせないための証拠金としての役割を担っています。
住宅購入の手付金の目安は住宅購入の5％～10％です。
手付金は契約を解除する場合には返還されませんので注意してください。

 

申込証拠金は住宅購入の意思を示すためのもので、申込金や予約金とも呼ばれたりします。
法的に定められているものではないため、必ず支払わなければならないというものではありませんが、支払うことで他の人に物件が売られてしまうという事態を防げるでしょう。
申込証拠金の相場は10,000円～100,000円程度です。

 

土地を購入する際には地盤調査をしなければなりません。
住宅という大切なものを建てるにふさわしい土地なのかを調査しないで、安心して住める住宅を建てることはできません。
地盤調査費はどのような方法で行うかで相場が変わってきます。一般住宅の地盤調査ではスウェーデン式サウンディング試験で、費用は50,000円～100,000円が目安です。

 

水道負担金とは新しく上下水道を設置するときに支払うお金です。
金額は自治体によって決められており水道メーターの口径で決まります。
金額は地域による差が大きく10万円～100万円までさまざまです。

 

住宅購入の諸費用の対策

 

司法書士への報酬

 

住宅購入のとき登記費用は登録免許税などの実費は税率が決まっているため節約することはできませんが、手続きを代行する司法書士の手数料に関してはバラつきがあります。

大抵、司法書士は不動産会社の指定する人にお願いしますが、司法書士は自分で探すことも可能です。
見積もりを取り、報酬が少ない司法書士にお願いすることで諸費用を減らすことができるでしょう。

 

ローン申込代行事務手数料

 

住宅購入するときにローン申込代行事務手数料を請求されたとしたら、ちょっと注意が必要です。
ローンの申込の代行とは通常、仲介手数料に含まれており別で請求するようなものではありません。
仲介業者が受け取れる手数料というのは宅地建物取引業法で決まっており、ローン申込代行事務手数料を要求することはできません。

明細に書かれていないかチェックをし、書かれていた場合には支払いを拒否することができます。

 

火災・地震保険料

 

火災・地震保険料も節約することができます。
もちろん何かあった場合の保険ですから保証内容をケチる必要はありません。

火災保険は10年間一括、地震保険なら5年間一括で支払うと割引がありお得に支払うことができます。
また、火災保険は保険会社によって料金が変わってきますので、見積もりを比較検討すればお得なプランを探すことができるでしょう。

 

仲介手数料

 

仲介手数料は法律上請求して問題のないお金ですが、法律で定められているのは上限額のみです。
つまり、値下げする分には何の問題もないお金というわけです。
そして、多くの不動産会社が仲介手数料として上限額を請求してきます。
ここを値下げしてもらうことができないかは、一度交渉してみてもいいでしょう。

 

まとめ

 

住宅購入は住宅のお金だけを支払えばいいのではありません。
むしろ、それ以外にかかる諸費用が多く、そのことを忘れていては住宅購入はできないでしょう。
しかも、住宅購入の諸費用がかかるタイミングはさまざまで、基本的には現金で用意する必要があります。
頭金のことは予定をしていても、すべてを頭金にしてしまうと諸費用が払えなくなってしまいます。

ただでさえ大きなお金がかかる住宅購入。
諸費用を節約して賢い買い物にしてくださいね。